2025년 대한민국은 초고령사회로 진입했습니다. 65세 이상 인구가 1,200만 명을 돌파하며, ‘노후 주거 안정’은 정부의 핵심 과제가 되었습니다.
특히 퇴직 후 소득이 줄고, 자녀와의 분가가 늘어난 고령층에게는 저렴하고 안전한 주거 공간이 절실합니다.
이에 국토교통부와 LH, SH공사는 다양한 정부 지원형 노후 주거정책을 추진하고 있으며, 대표적으로 행복주택, 공공실버주택, 전세형 공공임대, 주택연금형 매입임대가 있습니다.
이번 글에서는 각 정책의 개요부터 신청 절차, 자격 요건, 입주까지의 실제 단계를 구체적으로 안내합니다.
노후 주거 안정의 핵심 : 행복주택
행복주택은 무주택 고령자·청년·신혼부부 등 주거 취약계층에게 시세의 60~80% 수준으로 공급되는 공공임대주택입니다.
특히 고령자 유형은 만 65세 이상, 무주택, 소득 하위 70% 이하이면 신청할 수 있습니다.
- 보증금: 1,000만~2,500만 원
- 월임대료: 20만~35만 원 수준
- 입주기간: 최대 20년까지 가능
2025년부터는 LH가 운영하는 ‘스마트케어형 행복주택’이 도입되어, 단지 내에 응급콜 서비스·건강관리 IoT 기기·무장애 설계가 기본 적용됩니다.
신청은 LH 청약센터(lhapply.co.kr) 또는 마이홈 포털을 통해 가능하며, 연 4회 정기모집(분기별)이 진행됩니다.
시니어 특화 주거 : 공공실버주택
공공실버주택은 저소득 독거노인 및 부부노인을 위한 복지형 임대주택으로, 임대료가 시세의 30% 수준으로 매우 저렴합니다.
단순한 주거 제공을 넘어 복지서비스를 통합 제공한다는 점이 특징입니다.
- 입주자격: 만 65세 이상, 기초생활수급자 또는 차상위계층
- 임대조건: 보증금 500만~1,000만 원 / 월세 10만 원 내외
- 시설특징: 커뮤니티실, 물리치료실, 식당, 상담실, 안전비상벨 설치
2025년 현재 전국에 약 200개 단지, 1만 5천 세대 이상이 운영 중이며,
입주 신청은 거주 지역 관할 주민센터 → LH 지역본부 접수 → 서류심사 → 현장조사 → 선정통보 순으로 이루어집니다.
선정 후 계약까지 평균 2~3개월이 소요됩니다.
전세형 공공임대 & 주택연금형 매입임대
은퇴자 중 전세금은 있으나 집을 구입하기 어려운 경우,
전세형 공공임대주택이 좋은 대안입니다.
- 전세보증금: 시세의 70~80%
- 임대기간: 최대 9년
- 장점: 월세 부담 없음, 계약 갱신 시 보증금 인상률 5% 이하 제한
한편, 주택연금형 매입임대는 본인 소유의 주택을 LH가 매입한 후,
고령자가 그 집에 계속 살면서 매달 임대료를 내는 대신 일시금 또는 연금 형태의 매매대금을 받는 제도입니다.
즉, 집을 팔아도 이사 걱정 없이 거주를 유지할 수 있는 ‘살던 집에서 평생 거주하는 주거연금 모델’입니다.
2025년부터는 수도권 아파트도 일부 포함되어, 참여 대상이 넓어졌습니다.
신청 자격과 절차 요약표
| 구분 | 주요 대상 | 소득 요건 | 보증금/임대료 | 신청 경로 | 입주 소요 시간 |
| 행복주택 | 만65세 이상 무주택 고령자 |
소득 하위 70% 이하 | 보증금 1,000~2,500만 / 월 20~35만 |
LH 청약센터 | 약 3~4개월 |
| 공공실버주택 | 기초생활수급자와 차상위 |
중위소득 45% 이하 | 보증금 500만 / 월 10만 내외 |
주민센터 → LH 지역본부 |
약 2~3개월 |
| 전세형 공공임대 | 중산층과 은퇴자 | 중위소득 100% 이하 | 전세보증금 시세의 70~80% |
LH 청약센터 | 약 2개월 |
| 주택연금형 매입임대 | 60세 이상 주택소유자 | 제한 없음 | 임대료 시세 30% 수준 | LH 주거복지콜센터 | 약 3개월 |
신청 시 유의사항 및 꿀팁
- 자산심사 기준을 반드시 확인해야 합니다.
- 고령자형 행복주택은 총 자산 2억 9천만 원 이하, 자동차 3,700만 원 이하가 기준입니다.
- 주민등록상 주소지와 실제 거주지가 일치해야 심사에 유리합니다.
- 온라인 신청이 어려운 경우, 가까운 LH 주거복지센터에서 대리접수가 가능합니다.
- 기초연금 수급자, 장기요양등급자, 장애인등록자는 우선순위가 부여됩니다.
- 신청 후 결과는 LH 청약센터 ‘청약결과 조회’ 메뉴에서 확인 가능합니다.
FAQ
Q1. 부부 중 1명만 65세 이상이어도 신청할 수 있나요?
→ 가능합니다. 단, 세대주가 고령자여야 하며, 부부 공동명의로 신청 시 부부 모두 무주택자여야 합니다.
Q2. 임대기간이 끝나면 퇴거해야 하나요?
→ 행복주택은 최대 20년, 실버주택은 무기한 재계약이 가능해 사실상 평생 거주가 가능합니다.
Q3. 월세가 부담될 때 지원받을 수 있나요?
→ 기초생활수급자나 차상위계층은 주거급여(월 최대 33만 원)를 통해 임대료의 상당 부분을 정부가 보조합니다.
Q4. 주택 보유 중이라도 신청 가능한 제도가 있나요?
→ 주택연금형 매입임대는 본인 주택을 LH가 매입한 뒤 계속 거주할 수 있으므로, ‘소유 → 임차’로 전환하는 방식입니다.
결론
노후 주거는 자산보다 제도가 더 큰 힘이 됩니다. 노후의 주거 불안은 단지 집이 없어서가 아니라, 제도를 몰라서 생기는 경우가 대부분입니다. 정부는 이미 고령층을 위한 다양한 임대, 연금형 주택정책을 마련했으며, 특히 2025년부터는 ‘주거복지 통합포털’을 통해 한 번의 인증으로 여러 제도에 동시 신청이 가능합니다.
행복주택, 공공실버주택, 전세형 임대, 주택연금형 매입임대는 각각 다른 대상과 장점을 가지지만, 공통적으로 ‘평생 거주 안정성’을 보장한다는 점이 핵심입니다. 지금의 노후는 단순한 생존이 아니라 ‘안정된 공간에서의 품위 있는 삶’으로 전환되고 있습니다.
소득보다 더 강력한 복지자산은 바로 정부의 주거정책입니다. 지금이 바로, 신청서를 작성해야 할 때입니다.