서울 아파트 가격은 여전히 고가를 유지하고 있으며, 특정 지역은 상상을 뛰어넘는 가격대를 경신하고 있습니다. 이에 따라 가정 내 자산 이전 방식 또한 빠르게 변화하고 있습니다. 특히 조부모가 자녀 세대를 거치지 않고 곧장 손주 세대에게 부동산을 증여하는 ‘세대 생략 증여’ 방식이 주목받고 있습니다. 이는 자산 이전 속도를 앞당기고, 장기적으로 상속세 부담을 줄일 수 있다는 점에서 매력적인 대안으로 꼽히지만, 동시에 증여세 할증과 공제 한도의 한계라는 부담이 뒤따릅니다. 따라서 손주에게 아파트를 물려주는 방법은 단순히 감정적 선택이 아니라 세법 구조와 가계 자산 포트폴리오 전반을 고려한 전략적 결정이 필요합니다.
조부모 → 손주 부동산 증여의 장점
상속 절차 단축과 속도
부모 세대를 거치지 않고 곧장 손주에게 증여하면, 향후 상속 발생 시 이중으로 과세되는 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 부모가 이미 충분한 자산을 보유한 경우, 자녀 대신 손주에게 직접 이전하는 것이 합리적일 수 있습니다.
자산 가치 상승에 따른 절세 효과
조부모가 일찍 아파트를 증여하면 손주는 낮은 취득가 기준으로 부동산을 보유하게 됩니다. 이후 시세가 상승했을 때 양도소득세 절감 효과가 발생하며, 결과적으로 미래 세금 부담을 경감할 수 있습니다.
손주 세대 자산 기반 강화
서울 아파트는 안정성과 희소성이 높은 자산입니다. 손주에게 일찍 증여하면 사회 진출 초기부터 안정적인 주거·재산 기반을 마련해 줄 수 있습니다. 이는 단순한 자산 이전을 넘어 세대 간 격차 해소라는 의미도 있습니다.
불리한 점과 유의사항
세대 생략 할증과세
조부모가 손주에게 바로 증여할 경우, 증여세 산출세액의 30% 할증과세가 적용됩니다. 예를 들어 증여세가 5억 원이라면, 실제 납부세액은 6억 5천만 원까지 늘어납니다.
증여재산공제 한도의 한계
손주에게 증여할 때 적용되는 공제는 성년 5,000만 원, 미성년자 2,000만 원으로 제한적입니다. 반면 부모가 자녀에게 증여할 경우 10년간 5천만 원(미성년자 2천만 원)의 공제가 적용됩니다. 따라서 수억 원대 아파트를 직접 증여할 경우 대부분 과세 대상이 됩니다.
취득세 부담
증여를 받는 손주는 취득세를 납부해야 하며, 주택의 공시가격에 따라 최소 3.5% 이상 부과됩니다. 예를 들어 10억 원 아파트를 증여받으면 약 3,500만 원 이상의 취득세가 필요합니다.
손주의 연령과 활용 문제
미성년 손주에게 증여하는 경우, 증여받은 부동산을 직접 관리하거나 처분하기 어렵습니다. 따라서 실질적 활용보다는 명목상 자산 이전에 불과할 수 있습니다.
부모 → 손주 경유 증여와의 비교
| 구분 | 조부모→손주 직접 증여 | 조부모→부모→손주 순차 증여 |
| 증여세 할증 | 30% 할증 적용 | 없음 |
| 증여재산공제 | 손주 기준 공제만 가능 | 부모·손주 각각 공제 가능 |
| 절세 효과 | 장기 보유 시 유리 | 단기적으로 유리 |
| 상속세 부담 | 조부모 사망 시 제외 효과 | 부모 사망 시 과세 대상 포함 |
| 절차 속도 | 한 번에 가능 | 2단계 진행 필요 |
위 표에서와 같이 조부모가 손주에게 직접 증여하면 세대 생략 할증 때문에 초기 부담이 크지만 장기적으로는 상속세 절감 효과가 있습니다. 반면 조부모에서 부모로 손자까지 진행하는 순차 증여는 공제를 활용해 초기 세부담을 줄일 수 있지만, 장래에 이중과세 위험이 남습니다.
사례 예시
사례 1 : 강남 아파트 15억 증여
| 직접 증여 | 증여세 과세표준 약 14.5억, 최고세율 50% + 30% 할증 → 세금 약 9억 원 |
| 순차 증여 | 부모와 손주가 각각 공제를 받으며 분산 증여 → 총 세금 약 6억 원 |
사례 2 : 5억 원대 아파트 증여
- 조부모가 손주에게 일찍 증여 후 장기 보유 → 10억 원으로 상승 시 양도세는 취득가 5억 기준으로 산출
- 반면 순차 증여라면 손주 취득가가 10억 원이 되어 양도세 절세 효과 감소
종신보험을 활용한다면?
조부모가 손주에게 아파트를 증여할 때 가장 큰 걸림돌은 높은 증여세와 취득세 부담입니다. 이때 종신보험을 활용하면 세금을 마련하는 자금 설계가 가능해집니다. 조부모가 종신보험에 가입해 사망보험금을 손주가 수익자로 지정하면, 추후 보험금으로 증여세·상속세를 충당할 수 있습니다. 특히 보험금은 현금성 자산으로 지급되므로 부동산처럼 매각 절차 없이 즉시 사용 가능하다는 장점이 있습니다. 또한 일정 기간 납입 후 보험계약을 증여 형태로 이전하면, 장래 손주가 부담할 세금을 줄이는 효과도 있습니다. 즉, 부동산 증여와 종신보험을 병행하면 자산 이전은 빠르게 진행하면서도 세금 재원을 확보해 가계의 현금 흐름 부담을 최소화하는 지혜로운 방법이 될 수 있습니다. 정리해 보면 아래와 같습니다.
세금 재원 마련
종신보험의 가장 큰 장점은 사망보험금이 현금성 자산으로 지급된다는 점입니다. 조부모가 사망 시 손주가 수익자가 되어 보험금을 받으면, 곧바로 증여세·상속세 재원으로 활용할 수 있습니다. 부동산처럼 매각 절차 없이 바로 사용 가능하므로 현금 흐름 관리에 유리합니다.
증여세 절세 보완
조부모가 일정 기간 보험료를 납입하고 계약을 손주에게 증여하면, 손주가 추후 보험금을 수령할 때 과세 부담을 낮출 수 있습니다. 특히 보험계약을 분산해 증여하면 증여재산공제를 나누어 활용할 수 있습니다.
상속세 보전 효과
부동산은 유동화가 어렵지만, 종신보험은 확정된 보험금으로 세금을 충당할 수 있습니다. 이는 결국 부동산은 온전히 자산 이전, 세금은 보험금으로 충당하는 구조를 만들 수 있음을 의미합니다.
결론
조부모가 손주에게 직접 서울 아파트를 증여하는 방식은 초기 세금 부담이 크지만 장기적으로는 상속세 절감과 자산 가치 상승 효과를 동시에 기대할 수 있는 전략입니다. 다만, 세대 생략 할증과 증여세 공제 한도, 취득세 부담은 반드시 고려해야 합니다.
따라서 중소형 부동산으로 장기 보유 목적 → 조부모 직접 증여, 고액 부동산으로 즉시 절세 목적 → 순차 증여가 더 적합합니다. 그리고 부동산 증여 + 종신보험 이라는 이중 전략도 합리적인 방법 중 하나입니다. 마지막으로 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 전문가 상담을 통한 맞춤형 설계가 필수적입니다.